サ高住の建設費用は約2億前後|建設費用が高くなる2つの理由

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サ高住の建設費用は約2億前後|建設費用が高くなる2つの理由

「サ高住を建設する場合はいくらの建設費用がかかるの?」
「初期投資した費用は回収できるの?」

サ高住はニーズが高まっている住宅と言われてはいるものの、経営として考えれば当然、建設費用は気になる部分ですよね。

結論から申し上げると、サ高住の建設費用は億単位の費用が必要なほど建設費用は大きいことが特徴です。

例えば居室が20室のサ高住と老人ホームの建設費用を比較すると以下のように異なります。

サ高住 有料老人ホーム
施工費
什器費用
備品費用
約1億1千万円〜1億4千万円
約5千万円~8千万円
約1千万円
約1億円2千万円
約5千万円
約1千万円
合計建設費用 1億7千万円~2億3千万円 約1億8千万円

※あくまで一例です

これほどの費用がかかる理由は、サ高住に設けられている様々な要件を満たす必要があるからです。

サ高住の登録基準
・各居室の床面積は原則25㎡以上
・各居室に台所・水洗トイレ・収納設備・浴室・洗面所を備えていること
・バリアフリー構造であること

ただし、サ高住は「高齢者住まい法」(高齢者の居住安定確保に関する法律)によって制定された住宅であり、国もサ高住の建設を推進しているため建設に対する優遇は高いです。

よって、サ高住として登録することができると

・補助金制度を活用できる
・税制優遇の対象になる
・安い金利でローンを組むことができる

など、公的制度を活用しながら賢く建設費用を抑えることも可能になります。

そこで、今回は以下の内容を分かりやすくまとめました。

この記事で分かること
・サ高住の建設費用の内訳
・有料老人ホームとの費用比較
・補助金と税制優遇について
・サ高住の収益性を左右する経営方法

賢く建設費要を抑えるコツだけでなく、収入の費用についても理解を深めることができれば、将来の収益性についてもイメージができるようになるはずです。

サ高住の建設費用から経営について考えていきましょう。

1.サ高住の建築費用はどれくらいかかる?

サ高住の建築費用はどれくらいかかる?

サ高住の建設費用について、合計額と内訳を解説します。

1-1.サ高住の建設費用の合計額

サ高住の建設費用は入居20戸ほどでも1億円〜2億円の建設費用がかかります。

施工費
什器費用
備品費用
約1億円
5千万円~8千万円
2千万円~5千万円
合計建設費用 1億7千万円~2億3千万円

参考)介護のいろは
※200坪の土地に建設した場合
※土地取得費用は入っていません

土地の取得費用も含むとなると、上記の金額に土地取得費1億円ほどがプラスされると考えていいでしょう。(もちろん立地によっても大きく異なります)

ここまで多額の費用が必要になる要因は、サ高住は単なる住宅ではなく、高齢者のための住宅であることが理由になっています。

次の章ではサ高住の建設費用についての理由をサ高住の概要から解説いたします。

1-2.施工費

サ高住の中で最も建設費用としてお金がかかるのが施工費です。
サ高住では例えば以下のような施工が求められます。

・1戸あたり25㎡以上の個室(※例外あり)
・エレベーター
・談話コーナー

サ高住には一般的なアパートには求められないような設備や空間もニーズとして求められるため、どのような設計を採用するかによっても建設費用は大きく変わります。

1-3.什器費用

サ高住は高齢者が快適に暮らせるよう、最低限の什器もあらかじめ設置しておくことが望ましいです。

例えば以下のような什器が必要です。

・各居室用のベッドやテーブル
・談話室や食堂など集うスペースの椅子やテーブル
・収納ラック

など。

什器の内容も快適な暮らしを左右する部分なので、入居者のニーズを満たせるような什器を設置する必要があります。

1-4.備品費用

サ高住に必要な備品とは

・蛍光灯
・清掃用品
・トイレットペーパーなどの紙類
・掲示物関連

など、主に共有スペースを快適に過ごすために備え付けが必要な物を指します。

施工費や什器費用と比べると安価ではありますが、常にかかるランニングコストになるため軽視はできません。

2.サ高住が億単位で建設費用が必要になる理由

サ高住が億単位で建設費用が必要になる理由

そもそもサ高住とは、国土交通省・厚生労働省が管轄している『高齢者住まい法』によって単身または夫婦世帯の高齢者が安心して居住できる住まいを推進するために制定されました。

“高齢者が安心して居住できる”ことを目的としているため、サ高住には規模や設備などに登録基準が設けられています。

この登録基準も建設費用を左右する要因になっています。サ高住の登録基準をご紹介します。

2-1.各居室の床面積は原則25㎡以上でバリアフリー構造であること

サ高住は各居室面積が原則25㎡以上で、バリアフリー構造であることが条件と定められていることも建設費用を左右する1つの要因になっています。

そのため、車椅子での移動も快適に行える十分な広さは各居室に必須です。

さらに、高齢者の高さにあった手すりや、段差のない床、スロープなど、生活するうえで支障になりうるものを取り除いたうえで、移動や生活動作を補助する設備も完備しなくてはなりません。

近年はバリアフリー構造も身近なものになっていますが、高齢者向けの住宅であるサ高住は、より充実した抜け目のないバリアフリー構造が求められます

このように特別な間取り設計や設備の設置が求められるため、建設費用が高額になりやすい傾向にあります。

※食堂や台所、リビングなど、入居者が共同して利用できる十分な広さを確保できる場合は、各居室を18㎡以上にすることが認められています。

2-2.各居室に台所・水洗トイレ・収納設備・浴室・洗面所を備えていること

サ高住は各居室に台所や水洗トイレ、収納設備、浴室、洗面所を備えることが原則求められていることも建設費用を左右する要因となっています。

各部屋に水回り設備のために水道を引いたり、電気のための配線を引いたり等、施工にかかる工程や必要な設備が多くなるからです。

一方、原則として有料老人ホームには『各居室に設備を備えなければいけない』という決まりはありません。

サ高住は自立している高齢者を対象とした住宅であるため、居住者に自由な生活を提供するためにも、各居室には生活に必要な設備の設置が求められているのです。

そのため、各居室に設置する設備を準備することは欠かせない投資になります。

※共有部分に共同して利用できる台所、収納設備、浴室などを備えた場合、各居室に設置すると同等以上の居住環境が確保される場合は、各戸に台所、収納設備、浴室を省くことが認められています。

3.サ高住と有料老人ホームの建設費用の比較

サ高住の建設費用は有料老人ホームと建設費用を比較をまとめると、以下のような違いがあります。

サ高住 有料老人ホーム
坪単価 70万円/坪 62.4万円/坪
補助金の有無 有り 無し

参考)日本医療福祉建設協会『高齢者施設の建設費用』

サ高住には車いすの移動も快適にできる十分な広さやバリアフリー構造だけでなく、有料老人ホームには求められていない各居室の充実した設備も備えなければなりません。

よって若干ではありますが、サ高住の方が建設費用が高くなる傾向にあります。

ただし、サ高住には建設費用を抑えるための補助金や税制優遇があります。

これらの公的制度を活用すれば、有料老人ホームと大差なく建設することも可能です。

次の章ではサ高住を新設すると受取れる補助金についてご紹介します。

なぜサ高住には補助金制度があるの?

そもそも補助金とは、国や地域をより良くするために立てた政策目標を達成するため、事業の実行にかかる費用を給付する制度です。

よって補助金の対象になる事業は、国や自治体が掲げる政策方針に合致する事業に対して給付される仕組みになっています。

そのことから、サ高住の事業に対して補助金が出る理由は、国や地域がより良い暮らしを実現するために『サ高住』が求めていると考えることができます。

では、なぜサ高住は求められているのでしょうか?

その理由は、かつてないほど急速に進む高齢化社会に要因があります。高齢化社会の現代は単身者または夫婦のみで暮らす高齢者世帯が増加しており、高齢者を支援する介護・医療サービスの需要も増加しています。

一方、サービス付きの高齢者向け住宅は欧米諸国と比べても供給が少なく、不便な暮らしを強いられる高齢者やその家族が増加していることが日本の現状です。

このような課題を解決するために、高齢者の居住の安心・安定を確保するサ高住を国全体で増やしていくことが政策目標として掲げられました。

要介護度が高くない自立して生活できる高齢者と、その家族も安心して過ごせる居住環境を整えるため、サ高住は求められており、補助金の給付対象になっているのです。

4.サ高住の建築費用を抑える補助金と税制優遇について

サ高住の建築費用を抑える補助金と税制優遇について

サ高住を新設する際には国から出る補助金を受け取ることができます。さらに、固定資産税や不動産取得税などの税制優遇も受けることができるため、建設費用を抑えて事業を進めるには有効でしょう。

建設費用を抑える補助金の概要と税制優遇についてご紹介します。

4-1.補助金の要件と補助額

サ高住の補助金はサ高住として認められて登録された場合の建設・改修費に対して支援する制度です。

そのため、補助金を受け取るのであれば登録基準を満たしていなければなりません。

補助金の要件と補助額について解説します。

4-1-1.補助金の要件

サ高住の登録制度の概要は以下のとおりです。

サービス付き高齢者向け住宅の登録制度
住宅 床面積が原則25㎡以上
トイレ・洗面所など設備の設置
バリアフリー構造
サービス 必須サービスをつけること
(安否確認サービス、生活相談サービス)
契約 ・高齢者の居住の安定が図られていること
・前払家賃などの返還ルール、及び保全措置が講じられていること
・長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないこととしていること
・家賃、敷金、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと
事業者の義務 提供するサービスなど情報開示
入居契約前の説明
指導監督 住宅管理やサービスに関する行政の指導監督
(報告徴収・立ち入り検査・指示等)

登録申請には上記の事項等を申請し、登録審査を通す必要があります。

4-1-2.補助金額

補助金額は以下のように設定されています。

補助率 限度額 補助対象
改修 1/3 180万円/戸 調査設計計画費用を補助対象に追加
新築 床面積30㎡以上
(一定の設備完備)
1/10 135万円/戸 全住戸数の2割を上限に適用
床面積25㎡以上 120万円/戸
床面積25㎡未満 90万円/戸

参考:サービス付き高齢者向け住宅設備事業の公式のホームページ

上記のように補助金上限が設けられていますが、上記を満たせていても家賃が30万円/月以上の住戸は対象外になります。

さらに必要な範囲を逸脱した華美・過大な設備が入っている場合も対象外です。登録基準をよく理解して、建築設計や導入する設備を考えていくことがポイントです。

補助金についてより詳しくまとめた記事もあります。もっとサ高住の補助金について知りたい方はこちらの記事もご参考ください。

4-2.サ高住で受けられる税制優遇

サ高住として登録が認められると、補助金を受け取れるだけでなく固定資産税や不動産取得税に対する税も優遇を受けられるようになります。

それぞれの税制優遇を見ていきましょう。

4-2-1.固定資産税 

サ高住もマイホームと同様に『固定資産』とみなされるため固定資産税がかかります。

ただし、サ高住として登録が認められると、建設してから5年間税額が減額されます
(2022年3月22日現在)

減税割合と適用条件は以下のとおりです。

固定資産税の税制優遇
減税割合 一戸あたり120㎡相当部分につき2/3を参酌して、1/2以上5/6以下の範囲内にて、市町村が条例で定める割合を軽減
要件 ・床面積:30㎡以上180㎡以下
(共有部分含む。一般新築特例は40㎡以上280㎡以下/戸)
・戸数:10戸以上
・補助:国から『サービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること
・構造:主要構造部が耐火構造または準耐火構造であること など

4-2-2.不動産取得税

不動産を取得したときに課税される不動産取得税も税制優遇対象です。
(2022年3月22日現在)

不動産取得税の減税割合と適用条件は以下のとおりです。

不動産取得税の減税優遇

減税割合

(一般新築特例と同じ)

家屋:課税標準から1200万円控除/戸
土地:次のいずれか大きい方の金額を税額から控除
要件 床面積:30㎡以上180㎡以下/戸(共有部分を含む。一般新築特例は40㎡以上280㎡以下/戸)
戸数:10戸以上
補助:・補助:国から『サービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること
・構造:主要構造部が耐火構造または準耐火構造であること など

5.サ高住を建設する3つのポイント

サ高住を建設する3つのポイント

サ高住は工夫次第で建設費用を抑えることも可能です。

1.運営ノウハウのある専門家に相談する
2.共有設備を取り入れる
3.『サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資』を活用する

建設費用を賢く抑えるために、それぞれの工夫について解説します。

5-1.運営ノウハウのある専門家に相談する

サ高住の建設には運営ノウハウのある専門家への相談は欠かせません。

なぜなら、サ高住には『登録基準』が細かく設けられており、サ高住の知見やノウハウがなければ登録基準を満たすことはできず、サ高住の補助金の申請が上手く行かないからです。

また、知見やノウハウを持っていても、どのような構造で建築して、どのような設備を導入するかは、相談する建築請負業者に左右されます。

業者によっては、建築知識がないことをいいことに高額な建設費用を請求する業者も存在します。

信頼できる業者に相談できるように相談ルートを築くことは建築費用を抑えることにもつながるため、知見や実績のある業者や専門家についての情報を集めるようにしておきましょう。

5-2.共有設備を取り入れる

台所や浴室などの共有設備を取り入れるという工夫も、サ高住を建築する上でのポイントです。

というのも、サ高住には各居室に設置すると同等以上の居住環境が確保される場合は、台所や浴室を共有にしてもいいことが認められています。

各戸にそれなりの設備を設けるよりも、共有して使える良い設備を設けることで建築費用を抑えることも可能なのです。

さらに、設備を共有にすることで利用者同士のコミュニケーションが活発になり、結果として居住者の満足度が向上し、空室が出にくい等のメリットにつながるケースもあります。

あらゆる視点から構造や取り入れる設備を検討し、比較しながら進めることで建築費用を抑えていくことができるようになるでしょう。

5-3.『サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資』を活用する

サ高住では高額な建設費用を抑えるための『サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資』が利用できます。

『サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資』の主な特徴についてご紹介します。

5-3-1.長期固定金利

金利タイプは2種類あります。

・35年固定金利
・15年固定金利

返済終了まで金利は変わらないので返済額が確定し、返済計画が立てやすくなるメリットがあります。

また、将来起こりうる金利上昇リスクを回避することができるため安定した経営を持続できる特徴もあります。

5-3-2.最大100%融資が利用できる

『サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資』は最大100%まで融資可能な制度です。

よって、融資を利用すれば自己資金が用意できなくてもサ高住の建設ができるようになります。

6.サ高住経営で得られる収入とは

サ高住経営で得られる収入とは

サ高住の建設費用を考えると「はたして回収ができるのか?」という点も気になるのではないでしょうか?

サ高住は『賃貸借契約』を結ぶため、収入は以下の料金になります。

サ高住の収入
契約形態 賃貸借契約
収入 敷金・家賃
サービス料金

サ高住の収益性について解説いたします。

6-1.敷金・礼金・家賃

サ高住は入居時に入居者から支払われる敷金や礼金と、月々支払われる家賃が主な収入になります。

というのも、サ高住は“賃貸借契約”を結び、住宅を入居者へ貸し出すという経営方法になるからです。

よって、一般的なマンションやアパートと同じように敷金・家賃が主な収入になるということになります。

6-2.サービス料金

サ高住はサービス料金の収入があることが特徴です。

そもそもサ高住は有料老人ホームのように高齢者を対象としている住宅ですが、“高齢者が安心して自立できる暮らし”を実現するために入居者が求めるサービスを別途で契約するという賃貸借方式で契約します。

サ高住 有料老人ホーム
契約形態 賃貸借方式
介護サービスは含まれない一般的な賃貸物件の契約形態と同じ
利用権方式
・居室と共用施設を利用する権利
・介護や生活支援サービスを受ける権利を得ることができるという契約形形態
サービス提供 必要なサービスを別途契約 終身にわたりサービスを受けられる

よって、入居者によってサービスの内容やボリュームは異なるというわけです。

サ高住で提供するサービスは、たとえば

・食事の提供
・夜の見回り
・買い物などの生活支援

などがあります。

これらのサービスを求める入居者へ別途提供することで、家賃収入だけでなく、サービス利用料としても収入を得ることができるようになるという仕組みです。

ちなみにサ高住では、『安否確認サービス』や『生活相談サービス』は最低限の提供が義務づけられています。住宅によって管理費に含んでいたり、サービス利用料として別途請求するなど、異なることが特徴です。

収益面や住民が感じる経済的な住みやすさなど、バランスを見てどのように徴収するか決めていくことがポイントになります。

7.【収益性やリスクが変わる】サ高住の2つの経営方法

【収益性やリスクが変わる】サ高住の2つの経営方法

サ高住は経営の仕方によっては介護事業経営の知識や実績がなくても経営をすることが可能です。

ただし、経営方法によっては収益性もリスクも変わるため、それぞれの経営方法を理解して経営方法を決めていきましょう

7-1.一括借り上げ方式(サブリース方式)

一括借り上げ方式とは、ご自身で建設したサ高住を事業者に貸し出して経営を任せる方法です。

経営に参加することはなく、地主やオーナーといった立場で賃料を受け取ります。

プロの事業者に経営を委ねるため、経営の知識がなくても事業を展開することができます。

よって、手間はかからない分、収益性は低くなる経営方式です。

7-4.自営式

自営式とはその名の通り、自営で運営する方法です。

外部の業者を入れずに自分で経営するため、収益性は最も高くなります。

ただし、介護業界は高齢者がどんどん増え続けているため、人材が常に不足している状況でもあります。

よって質の高い介護サービスを提供する介護事業を0から立ち上げるのは難しく、実際にはほとんど選ばれていない経営方法です。

8.サ高住に関する相談は『サ高住シェルパ™』がおすすめ

サ高住に関する相談は『サ高住シェルパ™』がおすすめ

サ高住には建設費用を抑える公的制度が整っていたり、将来のニーズも安定していることが予想されることから、一般的なアパートやマンションよりもメリットがあります。

しかし、決して安いとは言えない建設費用が必要になるため、何も知識がない状態でサ高住の事業を展開していくことはおすすめできません。

収益性のあるサ高住経営を実現するためにも、相談先は厳選して決めましょう。サ高住の相談に『サ高住シェルパ™』がおすすめな理由をご紹介します。

8-1.建設費用を低減する『相見積もり』を提供

サ高住シェルパ™は複数の大手ハウスメーカーに相見積もりを依頼することができます。

相見積もりをすることで、業者間の間でも競争が生まれるため、適切にコストダウンを図ることが可能になるのです。

さらに、複数の業者から提案を受けることであなたにも知識が身に付き、どの業者を選べばいいか「かしこい選択」ができるようになります。

サ高住シェルパ™は、どの業者を選んでも信頼できる大手ハウスメーカーを厳選して提携を結んでいるからこそ、安心な相見積もりで選択できる体制があります。

8-2.あらゆる手続きが1つの窓口でできる

様々な手続きがあるサ高住を1つの窓口で済ますことができるので効率的に進められます。

というのも、サ高住には多くの複雑な手続きが必要です。例えば、

・「市街化調整区域」を含む土地の購入検討から取得支援
・相続税対策シミュレーション(税理士にて対応)
・住宅支援機構への融資申請支援
・建築請負企業との建築請負契約の事前チェック
・サービス付き高齢者向け住宅の都道府県に対する登録申請から補助金申請

など。

サ高住シェルパ™は「行政書士法人エベレスト」が運営しているため、行政書士法に則りながら官公省庁への申請代行業務も含めて全て行うことができます。

くれぐれも行政書士法に違反しているコンサル業者に依頼しないよう、お気をつけください。

8-3.アフターフォロー体制がある

サ高住シェルパ™はアフターフォロー体制も整っているため、事業の収益性を高めることが期待できます。

そもそも、サ高住は補助金を受け取って運営をスタートした場合、最低でも10年間の運営をしなければいけないルールがあります。

そこでサ高住シェルパ™補助金を獲得することを目指すのではなく、10年という長い期間続けていく事業の安定を実現するために、

・集客計画を立案する
・自社ホームページでの募集
・地域のケアマネージャーさん向けの勉強会

など手厚くサポートする体制も整えています。運営時にも頼れる安心のアフターフォロー体制があることもサ高住シェルパ™の強みです。

9.まとめ

サ高住の建設費用は入居20戸ほどでも1億円〜2億円の建設費用がかかります。

施工費
什器費用
備品費用
約1億1千万円〜1億4千万円
約5千万円~8千万円
約1千万円
合計建設費用 1億7千万円~2億3千万円

※あくまで一例です

これほど多くの費用がかかる理由は、サ高住に設けられている様々な要件を満たす必要があるからです。

サ高住の登録基準
・各居室の床面積は原則25㎡以上
・各居室に台所・水洗トイレ・収納設備・浴室・洗面所を備えていること
・バリアフリー構造であること

しかし、サ高住には補助金があるため、費用を抑えて建設することが可能です。補助金を活用する条件は以下のとおりです。

サービス付き高齢者向け住宅の登録制度
住宅 床面積が原則25㎡以上
トイレ・洗面所など設備の設置
バリアフリー構造
サービス 必須サービスをつけること
(安否確認サービス、生活相談サービス)
契約 ・高齢者の居住の安定が図られていること
・前払家賃などの返還ルール、及び保全措置が講じられていること
・長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないこととしていること
・家賃、敷金、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと
事業者の義務 提供するサービスなど情報開示
入居契約前の説明
指導監督 住宅管理やサービスに関する行政の指導監督
(報告徴収・立ち入り検査・指示等)

さらにサ高住には、

・税制優遇
・『サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資』

の活用もできるため、建築費用を補助金を受け取る以上に抑えることも可能になります。

高齢者の人口が今後も増えると予想されている現代はニーズが高く、土地活用の選択肢としても注目されている事業です。

信頼できる専門家に相談しながら検討を進めてみてください。

サービス付き高齢者向け住宅の新築・改修、登録申請・補助金申請代行なら、サ高住シェルパ(東京・大阪・名古屋、他全国対応)

052-583-8848

営業時間 平日9時~18時(但し、土日祝についても事前予約に承ります)