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サービス付き高齢者向け住宅とは?

サービス付き高齢者向け住宅とは、「高齢者住まい法」の改正により創設された介護・医療と連携し、高齢者の安心を支えるサービスを提供するバリアフリー構造の住宅です。この制度は、高齢者が安心して生活できる住まいづくりを推進するために制定されました。住宅としての居室の広さや設備、バリアフリーといったハード面の条件を備えるとともに、ケアの専門家による安否確認や生活相談サービスを提供することなどにより、高齢者が安心して暮らすことができる環境を整えます。制度の詳細については、パンフレットをご覧ください。

※(平成26年6月11日社会保障審議会分科会資料2より引用)

サービス付き高齢者向け住宅の事業主体は民間会社が半数以上

「サービス付き高齢者向け住宅」の運営者は、平成25年のデータによれば約半数を営利法人である株式会社等の民間企業が占めています。平成30年度現在でも、民間企業が半数を占める構造は変わっていません。なお、自己所有の土地に対して建物を新築し、介護事業者に普通建物賃貸借契約を締結し転貸する方法で土地活用される方も珍しくな く、「サ高住シェルパ™」でも支援実績があります(愛知県)。つまり、土地及び建物所有者と運営主体は別法人という運営形態も認められているのです。ここは非常に重要ですね。

※住まいと、介護保険サービスが一体化して提供される「特定施設入居者生活介護」の指定を受けたものもありますが、約5%前後とあまり多くはありません。

※一般社団法人高齢者住宅協会「サービス付き高齢者向け住宅 情報提供システム」より引用
ダウンロードファイル → https://www.satsuki-jutaku.jp/doc/panfu.pdf

サービス付き高齢者向け住宅の建築の3つのメリット

「土地活用」として「アパート建築」や「マンション経営」を考えていらっしゃいませんか?総務省統計局が平成29年4月14日に公表した人口推計(平成28年10月1日時点)によれば、人口増減率を都道府県別にみると、増加はわずか7都県となっており、東京都が0.80%と最も高く、次いで沖縄県が0.40%、埼玉県及び愛知県が0.32%などとなっています。一方、減少は40道府県となっており、秋田県(‒1.30%)、青森県(‒1.13%)、高知県(‒1.00%)で、人口減少率が1%を超えています。このような「人口減少社会」を背景とすると、「アパート建築」には中長期的な「空室リスク」が伴います。高い建築費と固定資産税・不動産取得税、管理費や修繕費を考えると、しっかりと市場調査を行う必要があるでしょう。そこで推奨したいのが、「サービス付き高齢者向け住宅」の新築又は改修です。

サ高住のメリット①「高齢者住まい法」という国策事業で社会貢献

単なる民間アパート賃貸住宅とは異なり、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」を背景とした「国策事業」となっています。この法律は、高齢者が日常生活を営むために必要な福祉サービスの提供を受けることができる良好な居住環境を備えた高齢者向けの賃貸住宅等の登録制度を設けるとともに、良好な居住環境を備えた高齢者向けの賃貸住宅の供給を促進するための措置を講じ、併せて高齢者に適した良好な居住環境が確保され高齢者が安定的に居住することができる賃貸住宅について終身建物賃貸借制度を設ける等の措置を講ずることにより、高齢者の居住の安定の確保を図り、もってその福祉の増進に寄与することを目的としています。
つまり、「高齢社会を背景として、高齢者の「終の棲家」が不足することが予想されます。その対策として、高齢者が安心して住み続けることができる居住環境を整備しよう」としているのです。法律が整備されるほど、「高齢者の住まい」は不足している、つまり需要が多く、供給が足らない状況です。
「サービス付き高齢者向け住宅」を新築・改修することで、「社会貢献」ともなります。

サ高住のメリット②建築費に対する補助金と減税制度

上記メリット①に記載の通り、「サービス付き高齢者向け住宅」は国策事業として、その普及が促進されています。その証拠に、2011年10月に登録がスタートして、7年以上経過した現在(2019年1月)でも、「補助金制度」及び「減税制度」が整備されているのです。まだまだ国が定める供給目標に達していないため、あと2~3年は継続されるのではないでしょうか。その後は、補助金制度が無くなる可能性も十分にあるため、今が最後のチャンスかもしれません。なお、昨今では「既存ストック」と呼ばれる建築済みの建物を活用することが国土交通省より推奨されており、その裏付けとして、新築よりも「改修」に対する補助が手厚くなっている点も注目です。既に「入居率」が低下し、空室が目立っているオーナー(事業主)の皆様は、補助金を活用して「サービス付き高齢者向け住宅」への改修を検討されてはいかがでしょうか。

サ高住のメリット③「住宅金融支援機構」の特別融資制度と入居者募集サポート

気になる「建築費」について、相続税対策として借り入れを検討する方がほとんどでしょう。しかし、民間金融機関では、不動産建築に対する不正融資事件が相次ぎ、昨今では、不動産建築に関する融資が大変厳しくなっています。一方、「サービス付き高齢者向け住宅」は前述の通り、「国策事業」ですので、公的機関である「住宅金融支援機構」において、「サービス付き高齢者向け住宅」としての登録を受ける賃貸住宅の建設に必要な資金、当該賃貸住宅に係る改良に必要な資金または当該賃貸住宅とすることを目的とする中古住宅の購入に必要な資金への融資を積極的に実施しています。詳しくは住宅金融支援機構のホームページをご覧ください。
また、建築した後は、「入居者募集」が重要になってくるのはアパート建築と変わりません。この点、単なるアパート建築とは異なり、「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」において、無償で公的機関により情報提供され、入居者募集についても支援を受けることが可能となっています。
さすが、「国策事業」ですね。

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サ高住シェルパ™ の3つの強み

メリットの通り、「サービス付き高齢者向け住宅」の建築は、単なる「アパート建築」や「マンション経営」とは異なり、様々なメリットがあります。では、「サ高住シェルパ™」の支援サービスを受けるメリット(強み)について、ご説明させて頂きます。

1複数の建築請負会社から相見積りを取得して建築コストを低減

比較的小規模な大きさ(戸数が20戸程度)から中規模程度(戸数が4~60戸程度)、さらには100戸以上の大規模「サービス付き高齢者向け住宅の建築」について、ある程度大きさを決めたうえで、建築請負業者(大手ハウスメーカー等)に相談し、まずは「見積もり」を取得しなければなりません。どういう構造や設備にするか、ピンからキリまでございますが、大事なのは「業者の言いなり」になることや建築費を吊り上げる悪徳業者に騙されないことが重要です。「サ高住シェルパ™」では、これまでの業歴から、信頼できる大手ハウスメーカーと複数社提携を行い、相見積もりを手配できる体制を整えて参りました。同じような物件概要でも、相談する時期や相談の仕方、相談ルートによって、多少のコストダウンを図ることが可能となります。決して恣意的な値下げ要求をするわけではありませんが、「相見積もり」を行うことで業者間の競争にも繋がりますし、提案を複数回頂くことにより、商品知識が増し、それが「かしこい選択」に繋がります。
※具体的な建築コストの算出には設計費用が発生しますので、その点も注意が必要です。

2あらゆる諸手続きや事前検討を一括窓口で対応します

「市街化調整区域」を含む土地の購入検討から取得支援、相続税対策シミュレーション、住宅支援機構への融資申請支援、建築請負企業との建築請負契約の事前チェック、サービス付き高齢者向け住宅の都道府県に対する登録申請から補助金申請など、「サ高住シェルパ™」なら全てワンストップで対応が可能です。これが出来るのは、「サ高住シェルパ™」の運営母体が「行政書士法人エベレスト」であり、かつ「税理士法人エベレスト」「司法書士法人エベレスト」「社会保険労務士法人エベレスト」「株式会社エベレストコンサルティング」で構成される「エベレストグループ」だからこそです。窓口が一つであることにより、スムーズに無駄なく合理的に、かしこく「サービス付き高齢者向け住宅」の検討を行うことが可能となります。なお、官公省庁に対する申請代行業務を行政書士以外のものが行うことは行政書士法に違反します。そのため、都道府県へのサ高住登録申請業務含む諸手続きまで代行しますというコンサル業者にはご注意ください。

3安心のアフターフォロー体制

サービス付き高齢者向け住宅整備事業補助金を獲得して運営をスタートさせた場合、最低でも10年間の運営(5年ごとの登録更新手続きが必要)が必須となっています。10年間という長い期間運営を継続するには、事業としてしっかり利益を出すことが重要であることは言うまでもありませんが、そのためには「入居者の獲得」が大事です。この点、「サ高住シェルパ™」の運営法人の一つである「株式会社エベレストコンサルティング」では、住宅セーフティネット法第40条に規定する「住宅確保要配慮者居住支援法人」としての指定(愛知県:2019年1月23日指定)を受けていることもあり、事業者様の入居者獲得支援にも力を入れています。地域のケアマネージャーさん向けに「終活」に関する勉強会を開催したり、当社ホームページでも募集を行ったり、コンサルタントとして集客計画を立案するなど、建築した後の運営に対する支援まで行う手厚い事業者は「サ高住シェルパ™」の強みの一つです。

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